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La principal preocupación de muchos empresarios, profesionales y autónomos que regentan un pequeño comercio es como pagar la renta de alquiler dado que ha cesado su actividad y en muchos casos se han visto obligados a cerrar su local por el RD 463/2020. Actividades de cierre que posteriormente se han visto ampliadas por el RD Ley 10/2020 a paralizar su actividad o cesar en su apertura al público.

¿Cómo afrontar el pago del alquiler del local o inmueble si no existen ingresos? ¿Tengo obligación de pagar? ¿Puede exigirse la renta por el arrendador?

En primer lugar, hay que estar a la literalidad del contrato. Es decir, la regla general será mantener la obligación de pago, pues la posesión sigue en poder del arrendatario y el cese de la actividad no es imputable a la propiedad.

¿Existe la posibilidad de reducir la renta o suspender el contrato? ¿Qué puede hacer el arrendador si no le pagan?

Se ha producido una situación extraordinaria que ha provocado la variación de las situaciones de hecho tenidas en cuenta para contratar y los supuestos básicos en los que se concertó el contrato. El artículo 3.1 del Código civil que dispone que “las normas deben aplicarse atendiendo a la realidad social del tiempo” y ante la declaración del estado de alarma con motivo de la pandemia del COVID-19, consideramos de aplicación la cláusula “rebus sic stantibus” de elaboración jurisprudencial cuando se produce, como en este caso, una “alteración sustancial de condiciones del contrato”.

La aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” no es de aplicación obligatoria para las partes, pues como se ha dicho es de construcción jurisprudencial, por lo que la falta de acuerdo determinará tener que acudir a los tribunales para que se considere su procedencia. En este sentido cabe citar que las sentencias del Tribunal Supremo de 27 de mayo de 2002 y 15 de octubre 2014 consideran de aplicación y abogan por el principio de conservación de actos jurídicos, por lo que propone temporalmente la revisión o suspensión de los efectos del contrato de arrendamiento y, por tanto, del pago de la renta, lo que puede dar lugar desde una moderación de la renta hasta la suspensión del pago de la misma mientras dure la situación. De hecho y en parte es una aplicación similar a lo dispuesto en los artículos 1575 y ss CC. para los arrendamientos rústicos.

En definitiva, consideramos que aquellos negocios que se han visto obligados a cerrar por disposición legal sí que verían estimada la aplicación de dicha cláusula, al menos en cuanto a la moderación de rentas, dado que la posesión del inmueble no la han reintegrado al arrendador y los propietarios deben comprender que es difícil abonar las rentas sin generación de ingresos. Por nuestra parte, ante la excepcional situación que nos toca vivir proponemos contactar con el arrendador y promover acuerdos entre arrendador y arrendatario que se correspondan en cada caso de la realidad y necesidad de cada uno de ellos.

Juan Fran Solivares

No dude en consultarnos su caso y le asesoraremos. Estamos a su disposición en los correos administracion@sejabogados.com y juanfran@sejabogados.com

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